Новини

Минфин намерен планово завершить программы льготного ипотечного кредитования в России в ранее озвученные сроки. Исключением станет лишь семейная ипотека, продлить которую поручил президент страны Владимир Путин. Таким образом, госпрограмма для IT-специалистов должна закончиться в конце 2024 года, а на новостройки под 8% - в конце июня этого года. К слову, Банк России неоднократно отмечал, что политика расширения льготных программ приводит к повышению ключевой ставки регулятора, которая находится на уровне 16% годовых.

Почему власти не хотят продлевать льготную ипотеку? Как отразится на акциях российских застройщиков период в преддверии завершения льготного ипотечного кредитования? Кто фаворит сектора, а кого лучше избегать?

Конец льготной ипотеке

По словам директора департамента финполитики Минфина Алексея Яковлева, сейчас более 90% всех кредитов на рынке первичного жилья выдаются по льготным условиям. Происходит это по причине высокой ключевой ставки ЦБ. Он отметил, что в среднесрочной и долгосрочной перспективе стоит задача снизить долю выдач ссуд по льготным программам на первичном рынке до 25%. «Ипотека - это инструмент, который фиксирует условия здесь и сейчас, но имеет длительные обязательства, поэтому в работе с ним нужно быть осторожным», - передает газета «Известия» слова представителя Минфина.

Также планы по сворачиванию льготных программ по выдаче ипотеки подтвердил и замминистра финансов России Иван Чебесков. «По льготной ипотечной программе под 8% уже довольно сложившийся консенсус, что она заканчивается этим летом и не продолжается. Такой же, в принципе, есть более-менее сложившийся консенсус по IT-ипотеке, что она тоже будет планово завершаться», - цитирует его слова «РИА Новости».

В России наибольшей популярностью пользуются три типа льготных программ на рынке недвижимости: для IT-специалистов по ставке до 5% годовых, на новостройки под 8% и семейная под 6%. Также в стране действуют дальневосточная и сельская ипотеки под 2% и 3% годовых соответственно. При этом программа сельской ипотеки с 2022 года действует на бессрочной основе, а срок дальневосточной ограничен до конца 2030 года.

Что касается программы семейной ипотеки, то президент Путин, выступая с посланием к Федеральному собранию, предложил ее продлить с сохранением базовых параметров. 30 марта Кремль опубликовал перечень поручений по реализации инициатив из президентского послания, в которую было включено решение продлить до 2030 года срок действия льготной ипотечной программы для семей, имеющих детей, предусмотрев сохранение процентной ставки по ипотечному жилищному кредиту (займу), предоставляемому семьям, имеющим детей в возрасте до шести лет, в размере, составляющем не более 6% годовых в течение всего срока кредитования.

Почему сворачивают программы?

По данным «ДОМ.РФ», с начала 2024 года россияне оформили 314 тыс. ипотечных кредитов на 1,1 трлн рублей, что на 17% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в количественном выражении и на 16% в денежном. При этом по льготным программам было выдано 168 тыс. кредитов на 880 млрд рублей. Год к году показатель в денежном выражении вырос на 21%.

По словам старшего инвестиционного консультанта «Финама» Тимура Нигматуллина, Минфин РФ, выступая оператором бюджетных потоков, в первую очередь заинтересован в сокращении дефицита, в частности, федерального бюджета. Этот фактор и стал одной из причин, по которой ведомство готовится к завершению программ льготных ипотек, считает эксперт.

«В теории выдачи ипотечных кредитов могут сократиться, однако есть факторы, например, наблюдаемое в данный момент ускорение темпов роста ВВП, которые компенсируют сокращение масштабов льготных программ», - поделился мнением Нигматуллин.

Того же мнения придерживается и президент инвестиционной платформы «ИнвойсКафе» Геннадий Фофанов. Он отмечает, что текущий объем ипотечных кредитов на льготных условиях является угрожающим фактором для бюджета России, поскольку увеличение расходов на компенсацию льготных кредитов вкупе с другими государственными тратами сдерживают ЦБ от снижения ключевой ставки и ослабления рычагов денежно-кредитной политики.

«Поэтому сокращение «ассортимента» льготных ипотечных кредитов, и сохранение только семейной опции - это выбор в пользу более устойчивой экономики. Еще одной причиной, по которой льготные условия сужаются, являются опасения ЦБ по поводу роста закредитованности населения, поэтому охлаждение данного рынка требуется, в том числе, чтобы не создавать рисков роста задолженностей», - добавил Фофанов.

При этом эксперт видит, что сворачивание льготных программ уже сейчас охлаждает рынок. «По прогнозам НРА, суммарный объем портфеля по ипотечным государственным льготным программам в денежном выражении по итогам 2024 года может составить от 3,6 до 4,2 млрд руб., что ниже на 10-20% показателя 2023 года», - прокомментировал Фофанов.

Не знаете, как действовать в условиях высокой ключевой ставки ЦБ? Напомним, что резкое увеличение ключевой ставки в 2014 году спровоцировало снижение на рынке облигаций. Сейчас на рынке сложилась похожая ситуация — в 2023 году ключевая ставка увеличилась до 16%, что стало причиной снижения котировок ряда ОФЗ. Узнайте, какие ОФЗ, по мнению аналитиков «Финама», могут стать бенефициарами снижения ключевой ставки.

Как отмечает автор Telegram-канала «Ленивый инвестор» Антон Весенний, цены на новостройки за 3 года выросли в среднем на 90%, а в 1 квартале 2024 года в России было введено 29,4 млн кв. метров жилья (+1,5% г/г). Однако эксперт подчеркивает, что смотреть нужно не столько на ввод жилья, сколько на показатель его распроданности. «Осенью 2023 года он был в среднем на уровне 33%, в начале 2024 года - 30%, дальнейшая динамика покажет тренд», - заявил Весенний.

Он также добавил, что благополучие строительного сектора - это не только экономика, но и социально-политический вопрос. «Лобби застройщиков и Минстроя очень влиятельно. Если они увидят для себя угрозу, в тот же день придут в правительство со своими аргументами. Не исключаю даже вариант, что отмена льготных программ будет отложена», - пояснил эксперт.

Чего делать инвестору?

Эксперты не исключают, что вероятное ужесточение условий ипотечного кредитования будет компенсировано поступлениями по уже законтрактованным договорам предыдущих периодов. Однако отдельно по фавориту сектора у аналитиков прогнозы рознятся.

«В течение года из-за охлаждения рынка, на наш взгляд, ЛСР по-прежнему будет привлекательна для инвесторов, так как компания имеет запас по анонсируемым проектам и ориентирована на массового покупателя, а сохранение «семейной ипотеки» в какой-то степени сгладит эффект от сворачивания других программ доступного кредитования», - считает Фофанов.

Стоит отметить, что акционеры ЛСР на годовом общем собрании акционеров одобрили выплату дивидендов по результатам 2023 года в размере 100 рублей на акцию. Последним днем для покупки акций ЛСР под дивиденды станет 30 апреля. Если вы хотите узнать о будущих дивидендах российских эмитентов больше - воспользуйтесь календарем дивидендов от «Финама».

По словам ведущего аналитика Freedom Finance Global Натальи Мильчаковой, по сравнению с выплатами за 2022 год размер дивиденда у ЛСР по итогам 2023 года увеличился на 28%. Эксперт напоминает, что в 2023 году группа ЛСР увеличила консолидированную чистую прибыль по МСФО более чем в два раза, до 28,34 млрд рублей, а выручку – на 69% до 236,2 млрд рублей, что стало одним из драйверов роста котировок её акций с начала года на 71%.

«Такие результаты за 2023 год были связаны с ажиотажным спросом на льготную ипотеку во 2 полугодии в ожидании дальнейшего роста процентных ставок. По данным ЛСР, в 4 квартале 2023 года более 70% заключенных ею контрактов по продаже жилья осуществлялось с помощью ипотечных кредитов. Пока неясно, как отразится на финансовых результатах и дивидендах группы по итогам 2024 года предполагаемая отмена льготной ипотеки в этом году», - добавила Мильчакова.

Аналитик ИК «ВЕЛЕС Капитал» Елена Кожухова считает, что акции ЛСР в ожидании выплаты дивидендов выглядят достаточно уверенно и в целом сохраняют перспективы развития роста. «С технической точки зрения бумаги ЛСР после преодоления психологически важного уровня 1000 рублей достигли максимума с апреля 2011 года в 1164,6 рубля и закрепились выше долгосрочного сопротивления 1065 рублей, которое остановило их рост в 2017 году. Краткосрочные и среднесрочные показатели по бумагам в том числе в виде гистограммы и линий MACD умеренно оптимистичны и говорят о возможности развития роста со следующими целями 1190, 1280 и 1400 рублей. Разворотный сигнал поступит в случае закрепления котировок ниже поддержек 1040 и 880 рублей. В этом случае можно будет говорить о рисках дальнейшей фиксации прибыли по бумагам после дивидендного ралли», - допустила она.

Кожухова также напомнила, что «Эталон» представил сильные операционные результаты за 1-й квартал этого года. «Инвесторы ждут возвращения компании к выплате дивидендов после редомициляции. В целом по мере сворачивания программ льготной ипотеки финансовые показатели сектора в ближайшие месяцы могут несколько ухудшиться, а второе полугодие 2024 года в связи с указанным фактором, вероятно, будет более сложным», - заключила аналитик.

Нигматуллин считает, что в контексте сокращения льготных программ логично обратить внимание на компанию, в наименьшей степени ориентирующуюся на ипотечное кредитование в целом и льготное, в частности. В качестве такой компании он называет «Эталон». «Судя по отчетам, негативный эффект ее почти не затронет», - полагает инвестконсультант «Финама».

По мнению инвестбанкира Евгения Когана, акции «Самолета» являются фаворитом в секторе недвижимости и существенно недооценены относительно аналогов. «По расчетам наших аналитиков, форвардный EV/EBITDA`2024, полученный на основе guidance самой компании, составляет 2,9х. При этом средний коэффициент по сектору сегодня равен примерно 3,6х, то есть дисконт - 25%», - следует из сообщения эксперта в его Telegram-канале.